ご相談の内容相続財産のほとんどが不動産であり、現金による納税はほぼ不可能である。

相続資産:20億円(うち不動産18億円)
相続税:6億円

対　策
不良不動産から流動性･収益性の高い資産への組み替えを提案した。

1.底地の整理
借地契約を見直したうえで、地代と固定資産税の比較などから、早期に処分することが望ましいと判断し、売却を前提に底地の整理を行う。

手　順
（１）売却だけでなく物納を考慮し境界確定を含めた測量の開始
（２）全借地人に売却の交渉を行い相続税評価額程度の価格で売却し現金化
（３）売却資金の一部でご長男を被保険者とする終身保険に加入

2.事業用物件の買替え
神奈川県の郊外に畑(農業は行っていない)、駐車場、倉庫を保有しているが、収益性が低く単価が低いため、買い替えを前提に組み替える。

手　順
（１）畑を駐車場に転換し、物納用地として準備
（２）駐車場及び倉庫を売却し、都内にある賃貸物件を購入する